Как вы представляете себе квартиру, которую можно приобрести по низкой цене, значительно ниже рыночной? Если ваша первая ассоциация — кривая, поврежденная после пожара, с разбитыми стеклами и поврежденным унитазом, то вы частично правы. Можно сказать, что это одна из возможных категорий недорогого жилья. Однако, давайте не ограничиваться этим.
На самом деле, доступной по цене недвижимости довольно много, и не все объекты являются непривлекательными и невостребованными.
Если вы не только читатель, но и человек, который планирует в ближайшем будущем приобрести недорогое жилье с минимальными затратами, то эта статья для вас. Я расскажу вам, как купить квартиру по доступной цене без риска. Мои советы подходят как для Санкт-Петербурга, так и для любой другой точки России. Недорогая квартира в новостройке или на вторичном рынке — все это возможно, если вы определите свои цели и следуете четкому плану. Как риэлтор, который любит делиться полезными советами, я поделюсь с вами своими рабочими методами поиска доступного жилья и влияния на стоимость понравившихся объектов.
Итак, начнем наши поиски доступного жилья в Санкт-Петербурге или другом городе с определения цели. Давайте поставим перед собой не одну, а несколько целей. Другими словами, почему вы хотите купить именно недорогое жилье?
Причин может быть несколько, и каждая из них требует своего подхода:
- Если вам нужно сразу жить в собственной квартире, то мы предполагаем покупку недорогой квартиры на вторичном рынке, где можно сделать небольшой ремонт, но сохранены все основные коммуникации, такие как электричество, водопровод и отопление.
- Если вы планируете проживать в квартире, но можете позволить себе небольшую задержку с заселением (например, 2-3 месяца), чтобы сделать ремонт, то предполагается, что у вас есть средства на базовый ремонт и временное жилье (аренда, проживание у родственников и т.д.).
- Если покупка недорогой квартиры рассматривается как инвестиция, то у вас есть ограниченный бюджет, который вы хотите сохранить или увеличить. При этом вы не планируете переезжать в эту квартиру, и время не имеет значения. В таком случае можно приобрести недорогое жилье на стадии строительства или уже готовую квартиру на вторичном рынке для последующей сдачи в аренду. В этом случае у вас больше возможностей для маневра.
Итак, у нас есть три основные ситуации, когда требуется доступное жилье. Рассмотрим способы приобретения желаемой недвижимости для каждой из этих ситуаций.
Что подразумевается под доступным (недорогим) жильем и как избежать обмана и потери денег.
Прежде всего, хочу отметить, что я не поддерживаю надежды на легкую покупку и не верю в бесплатные уловки. Если вы ищете совет о том, как купить однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге недорого за 3 миллиона в пределах КАД, то я не смогу вам помочь. А вот скидка в размере 5-10% — хороший вариант при покупке квартиры. Максимальная скидка, на которую можно рассчитывать при поиске доступного жилья, составляет 20-25% от средней рыночной стоимости.
С некоторыми усилиями, возможно получить скидку в размере 30%, но это уже связано с определенными рисками и требует тщательной проверки.
В целом, все предложения со скидкой от 20% и выше вызывают подозрения в финансовых махинациях и скрытых условиях. Если к низкой цене добавляются такие фразы, как «небольшие проблемы с документами — вы сами их решите / некоторые задолженности — вы их погасите и т.д.», то здесь надо быть внимательными и именно в таких ситуациях опыт риэлтора позволит понять возможно ли приобрести такую квартиру без риска и какими документами подстраховаться .
Еще два фактора, на которые стоит обратить внимание, это срочность продажи и желание второй стороны — владельца или, чаще всего, агента — заключить предварительный договор немедленно. Аргументы могут быть разные и звучать правдоподобно. Покупатель, обнаруживший квартиру с огромной скидкой, может сам себя убедить в том, что это реальная возможность. Однако, если под эмоциями или под давлением подписать какой-то бумажный документ, который подсунули ловкой рукой, потом можно сильно пожалеть.
Чаще всего таким образом действуют мошенники или недобросовестные продавцы. Недвижимость может продаваться по поддельной или просроченной доверенности, о которой владелец не знает ничего. В таких случаях покупателю не дают время на проверку юридической чистоты и предлагают купить квартиру дешево, с большой скидкой, но прямо сейчас. Даже не завтра.
Поэтому, я рекомендую всегда быть бдительными и помнить о простой истине о мышеловке с бесплатным сыром. Простите, что пугаю, но лучше быть предупрежденным. Я считаю своим профессиональным обязательством защищать интересы клиентов от поддельных риэлторов и недобросовестных продавцов.
Теперь перейдем к основному вопросу — поиску доступного жилья для покупки. Рассмотрим все по порядку, в соответствии с вышеуказанной классификацией. Разберем, как купить готовую квартиру в хорошем состоянии и недорого.
Исходные данные: у покупателя ограниченный бюджет или возможность получить ипотеку с небольшим доходом (в данном случае это не имеет значения). Запрос — возможность заселиться сразу.
Итак, для рассмотрения факторов определения недорогого жилья на вторичном рынке, необходимо учесть следующие аспекты. Один из важных факторов — локация. Существуют районы в каждом городе, где цены на жилье невысокие. Причины могут быть различными, такими как удаленность от транспорта, проблемы социальной инфраструктуры и экологии (наличие вредных предприятий и производств) и так далее. Например, в Санкт-Петербурге есть локации, где можно купить квартиру по более низкой цене по сравнению с рынком – об этом написано в статье о самых доступных районах Санкт-Петербурга – рекомендую ознакомиться, если этот вопрос актуален для вас. Характеристики дома также играют важную роль. Традиционно самые недорогие квартиры можно найти в панельных домах, построенных в советский период. Эти дома еще не подлежат сносу и вполне пригодны для проживания.
Другая категория – это старые двух-трех-четырехэтажные дома, которые уже прожили свое время, но все еще пригодны для проживания. Такие дома можно найти как в центральных районах, так и на окраинах. Цена за квадратный метр в таких зданиях будет ниже, чем в современных домах. Дополнительным плюсом является возможность получить выгоду от государственной программы реновации и значительно улучшить свое материальное положение. Однако есть и недостатки – такие дома часто являются местом проживания асоциальных элементов, с грязными подъездами и прочими проблемами. Также бывают и примеры хороших домов, где под окнами цветник, на окнах – украшения, а соседи – интеллигентные пенсионеры. В общем, нужно искать.
Квартиры с особыми характеристиками также могут быть более доступными. Здесь есть несколько факторов: этаж, расположение в доме, планировка и состояние. Традиционно квартиры на первом и последнем этажах, с не очень привлекательным видом (например, с окнами на стену или мусорную площадку), стоят дешевле. Внешние факторы также существенно влияют на цену – например, наличие бара или магазина под окном, оживленной дороги или производства.
Также можно приобрести жилье с неудобной или нетрадиционной планировкой со скидкой – например, квартиры с проходными комнатами или сложными перепланировками, когда из обычной однокомнатной квартиры делают странную двухкомнатную квартиру с двумя нишами вместо комнат.
Соседи с неприятностями. Экономия – 5-15%. Этот вариант, хотя и не простой, но возможен. Иногда люди продают квартиру из-за проблемных соседей, которые шумят, пьют, жалуются на каждый мелкий повод и создают проблемы, серьезно влияющие на качество жизни. Однако, на этапе знакомства с владельцами сложно определить эту проблему — они вряд ли расскажут обо всем откровенно. Поэтому единственный выход — провести свое собственное расследование, поговорить с другими соседями, посетить дом в разное время суток. И если будет подтверждено наличие проблемных соседей, можно попросить хорошую скидку на квартиру. Хотя, что делать с этими соседями после покупки квартиры — это уже другой вопрос. Возможно, у вас есть свои методы.
Маленькая, но собственная квартира. В этой категории недорогого жилья, которое можно сразу заселить, необходимо упомянуть маленькие квартиры. Это гостинки, малосемейки, студии и отдельные части квартир, которые были выделены в отдельные объекты с собственным лицевым счетом и туалетом и стали доступны для продажи. Однако, здесь есть некоторое уточнение — по сравнению с общим бюджетом за объект, они действительно стоят меньше. Например, студия площадью 20 квадратных метров будет дешевле, чем однокомнатная квартира площадью 33 квадратных метра. Однако, не забывайте, что если посмотреть на стоимость квадратного метра, малогабаритное жилье будет дороже других вариантов. Поэтому здесь отсутствует процент экономии.
Проблемная квартира — с долгами, обременениями, недостающими документами. Экономия — до 30%. Проблемы могут быть разные. Одно дело — задолженности за коммунальные услуги, хотя и значительные, и совсем другое — например, множество несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, или собственник, который уже ушел из жизни. Главное, что стоит отметить — такую недвижимость можно приобрести, но с осторожностью. Скидка на квартиру с «нюансами» может быть значительной, до 30% — это реально. Однако, перед подписанием договора и передачей денег стоит объективно оценить все эти нюансы.
Готовы вложиться и время не ограничивает: предлагаем варианты покупки доступной вторичной недвижимости под ремонт с отсрочкой заселения. Экономия составляет до 20%. Может возникнуть закономерный вопрос – какой смысл покупать старую вторичку и потом несколько месяцев делать ремонт, если можно поступить аналогично с новостройкой? Ведь цена на новостройку также ниже, можно ждать и не тратиться на ремонт.
В пользу покупки вторичной недвижимости хочу отметить следующее:
- Цена за квадратный метр будет ниже;
- В районе уже сформирована инфраструктура;
- Работа инженерных коммуникаций отлажена (если это не старый дом, конечно);
- У всех соседей нет одновременно ремонтов;
- И самое главное – вы уже приобрели вторичную недвижимость, и срок заселения зависит только от вас, в отличие от новостройки, сдача которой может быть перенесена или даже заморожена.
Также хочу отметить еще одно неочевидное преимущество покупки старой квартиры – это не только недорого, но и безопасно с точки зрения дальнейшей эксплуатации. Объясню. Слышали ли вы истории про автомобили, которые были утоплены, а затем восстановлены мастерами и проданы в идеальном состоянии – мол, «не бит, не крашен»? Новый владелец не знает, что купил что-то, что может иметь скрытые повреждения и как они могут проявиться.
Проведу аналогию с разрушенной квартирой. Приобретая квартиру в состоянии «наихудшем», вы видите все эти проблемы. Например, трубы разбиты, проводка испорчена, потолок протекает и пол поднялся. Все это видно. Когда вы будете делать ремонт для себя, вы осмотрите каждый угол и устраните все неприятности. Вы сделаете это безопасно и качественно. Вы будете знать, как проложена электрика и так далее. Поверьте, это гораздо лучше, чем покупать квартиру после наводнения, о котором вы не знаете, когда был сделан косметический ремонт, и новые обои скоро отойдут от стен вместе со штукатуркой, плесенью и грибком.
Как купить доступную квартиру в новостройке и другие способы инвестирования денег в недвижимость.
Переходим к третьей причине покупки доступной квартиры – это возможность инвестирования накопленных средств. Напомню исходные данные – у вас есть определенная сумма денег, а время ожидания не играет особой роли.
Первый вариант — приобретение недвижимости в новостройке напрямую от застройщика. Здесь, как и в случае с низколиквидной вторичкой, можно рассмотреть объекты с нюансами, такими как квартиры на первых этажах, с неудобной планировкой, с неудачным видом из окна, рядом с лифтами. Экономия при покупке подобных объектов может составить до 10%. Например, можно поймать акцию от застройщика. Еще один способ приобрести квартиру по более низкой цене — купить объект за полную сумму, без кредитов или в рассрочку. В некоторых случаях, особенно на ранних этапах продаж, скидка на квартиру в новостройке может достигать 20%.
Апартаменты — вариант недорогой недвижимости. Рыночная стоимость апартаментов обычно ниже аналогичной по метражу и локации квартиры, так как апартаменты являются нежилым объектом. Однако они идеальны для сдачи в аренду или для проживания пожилых родителей или подростков. Жить можно в апартаментах, но прописываться нельзя.
Если покупать апартаменты на этапе строительства у одного из ТОП-10 самых надежных застройщиков Санкт-Петербурга и оплатить полную стоимость сразу, можно получить хорошую скидку.
Торги и аукцион — способ сэкономить при покупке квартиры. Обычно на торги выставляются не самые бюджетные объекты, а двух-трех и более комнатные квартиры. Торгуют госструктуры и банки, предлагая недвижимость должников или перешедшую от одиноких людей государству. Процедура торгов проходит через телекоммуникационные средства, участники не видят друг друга. Для участия требуется регистрация на площадке и внесение обеспечительного взноса. На торгах можно приобрести хороший объект недвижимости со скидкой до 25%.
Основной способ приобрести недорогую квартиру – использовать свои коммуникативные навыки. Друзья, все, что было сказано выше о квартирах с недостатками и прочее, вовсе не гарантирует вам того, что продавец самостоятельно предложит вам огромную скидку. Никто и никогда не желает добровольно снижать цену, и это нормально. Перечисленные выше категории доступных квартир – всего лишь инструменты, которые предлагается взять в ваши руки.
Другими словами, вам нужно уметь торговаться. Но не грубо и бездумно, а обоснованно, аргументированно, объясняя, почему вы просите скидку. Не потому что «никто не захочет купить вашу проблемную квартиру бесплатно», а потому что «вид из окна на спящих бездомных вызывает неудовольствие, можно ли как-то решить эту проблему? Например, снизить цену?». Я преувеличиваю, но смысл понятен, я полагаю. Поэтому мой совет, если вы хотите купить недорогую квартиру: общайтесь с собственником или риэлтором. Вежливо, обоснованно, будьте хорошо подготовлены (изучите район, двор, соседей – соберите все, что может помочь вам).
Бонус для тех, кто дочитал: когда можно приобрести недорогую квартиру.
Сезон также имеет значение. Если вы ищете вторичное жилье – попробуйте заняться этим в самый разгар лета, когда на рынке недвижимости тишина и покой. В июне-августе традиционно мало покупателей, так как люди находятся в отпусках, поэтому можно получить хорошую скидку – около 10% – на квартиру. В январе, после праздников, также немного людей ходит на просмотры, поэтому здесь тоже есть шанс на успешную покупку. И напоследок, друзья – не стесняйтесь торговаться, стремитесь к своим целям, и пусть у вас всегда будет скидка на лучшую квартиру!
А я, в свою очередь, всегда готов помочь вам как агент и риэлтор – проверить юридическую чистоту квартиры, подготовить документы, провести сделку под ключ. Кстати, я также могу торговаться за вас, если вам неудобно!